某物业公司与150多名业主物业纠纷调解案

某物业公司自2018年起为某小区提供物业服务，根据《前期物业服务合同》约定，物业服务费为2.8-4.5元/平方米/月。受小区整体入住率较低，物业收费标准偏高，晾晒区、充电桩等基础设施不足，外墙、绿化等公共区域维护不到位等因素影响，物业费收缴率一直偏低，有近两百户业主欠缴物业费。因催收未果，物业公司将部分业主诉至法院，要求业主支付物业费，并表示将在前述案件判决后对其他业主批量提起诉讼。

法院收到起诉材料后，认为物业纠纷涉及业主众多，处理不好，容易激化矛盾，不利于小区和谐安宁，故决定会同相关单位共同开展化解工作。 一是联合社区实地调查。联合社区到案涉小区摆摊设点，借助向小区业主普及物业法律知识的契机，向广大业主了解当前小区的物业服务状况，实地勘察某物业公司的清洁、安保、维养等服务状况，全面了解该小区的物业服务水平。 二是全面梳理物业公司与业主之间的矛盾症结。在实地调查的基础上，全面研判该小区物业服务状况和物业纠纷存量，认为业主与物业公司的主要争议点有：1.物业费标准较高，很多空置房业主缴费意愿低；2.小区公共设施不到位，主要集中在公共晾晒区过远和充电桩紧缺两方面，给一些业主生活带来不便；3.小区数栋楼外立面脱落，物业公司迟迟未予修缮。 三是联合社区与行业协会通过“巡回调解”打造示范案例。法院选取几起矛盾较为突出的典型案例，联合物业协会的调解员以及社区工作人员下沉到案涉小区，开展巡回调解工作，并邀请小区业主代表旁听，就业主反映的问题当场听取物业公司意见：1.就业主集中反映的物业服务不到位等问题，经法官和调解员居中协调和引导，物业公司制定具体整改方案，并明确整改期限，得到了业主认可；2.针对晾晒区过远问题，物业公司承诺:若业主有大件衣被不方便晾晒，可致电物业公司工作人员请求帮助，物业公司将提供搬运服务；3.针对外墙脱落问题，物业公司表示正在逐步修缮，修缮计划和修缮进度将定期在业主群公示；4.针对充电桩不足问题，物业公司表示将尽快征求业主意见，法官和调解员亦向在场的业主耐心解释，充电桩的安装规划涉及到小区内共有部分用途的改变，根据法律规定，需通过业主大会经一定数量的业主同意；5.针对空置房物业费问题，物业公司同意给予业主一定的优惠政策。在法官和调解员共同努力下，当场化解物业纠纷5起。 四是联合行业协会开展批量调解工作。在巡回调解结束后，法院与物业协会调解员成立调解专班，以巡回调解的案例作为示范，通过电话、微信、面谈、走访等方式，收集业主的意见，回访物业整改情况，开展调解工作，最终促成批量物业纠纷得到妥善化解。

本案系因物业公司批量起诉业主要求缴纳物业费引发的群体性纠纷。法院通过前期实地调查，借助为小区业主普及物业法律知识的契机，全面掌握案涉小区物业公司与业主之间的矛盾争点，为后续实质化解批量纠纷奠定基础。在全面研判该小区的物业服务状况和物业纠纷存量后，法院联合物业协会调解员和社区工作人员开展调解工作，充分发挥行业说理的优势以及贴近群众的优势，从不同角度释法说理，凝聚解纷合力。同时，选取几起具有代表性的物业纠纷，以“巡回调解”的形式下沉到群众“家门口”开展纠纷化解工作，打造示范案例，借助“巡回调解”示范案例的影响力，与物业协会调解员成立调解专班开展调解工作，做实做细“示范案例+批量化解”机制，既实质化解大量潜在物业纠纷，也真正打通了物业公司与业主间产生矛盾的症结堵点，促推物业服务水平显著提升，提高业主自觉缴纳物业费的主动性和积极性,从源头上让小区物业纠纷不发生、少发生。

经调解，成功化解物业纠纷150余起。案涉小区的物业服务满意度显著提升，物业欠缴率随之下降，物业公司与业主之间的矛盾得到实质性化解。

《中华人民共和国民法典》第937条、第938条、第939条、第942条、第944条 《江西省矛盾纠纷多元化解条例》