某物业公司与412户业主物业服务合同纠纷调解案

某物业公司于2016年6月29日与某投资公司签订某安置房小区过渡期物业服务合同，约定物业公司对安置房小区提供物业服务管理至2020年3月30日。由于该小区业主均系农村房屋拆迁安置户，多数系首次接触物业服务，交费意识不强，加之物业公司提供的服务未能令业主满意，导致业主与物业公司产生诸多矛盾，业主长期拖欠物业服务费致使物业公司无法正常运营。物业公司诉至法院，要求412户业主交纳物业费及违约金。

考虑到涉及业主较多，双方矛盾较为激烈，为妥善化解纠纷，法院依托该地区建立的“党委领导+政府主导+法院推动+各方参与”物业纠纷化解机制，建立地方党委政法委牵头，法院、住建委、街道办及社区共同参加的工作小组，分为5队分楼栋逐户走访，逐一听取业主诉求及未交费原因，详细记录每家每户反映的问题，解答业主的疑问，并对业主当场进行普法宣讲。同时，与某物业公司工作人员一同实地查看小区内的公共设施状况、环境卫生等，全面了解小区的情况。 之后，根据收集的信息，工作小组仔细梳理研判，形成“解纷清单”，区分物业公司职责内和职责外问题、共性和个性问题，并由地方党委政法委牵头组织国土、房管、电力等相关部门逐一落实业主反映的产权证办理、电表分户等问题，帮助解决不属于物业公司职责范围内的问题。同时，组织业主代表和某物业公司代表“面对面”就物业公司职责范围内的服务质量、收费标准等共性问题进行协商。通过多次调解，反映共性问题的业主缴纳了物业公司同意打折后的物业服务费；同时，物业公司针对业主反映的个性问题进行了单独处理。经协商，物业公司对五保户、特困户业主的物业服务费进行了减、免处理。 考虑到涉案物业公司退场后，新的物业公司将接管该小区，工作小组将之前梳理的问题清单交给新的物业公司，建议该公司制定详细的服务标准清单，明确环境卫生清扫频次、公共设施维修的响应时间等具体指标，并建立监督机制，由业主代表参与监督，定期对物业服务质量进行评估打分，若连续多次不达标，建议按照约定扣除相应的物业费作为惩罚，从而完善小区的物业服务管理，从源头预防纠纷再次发生。

物业服务合同纠纷的妥善化解，关系着物业公司与业主的切身利益，也关乎民生和社会稳定。该系列纠纷涉及业主较多，双方矛盾较为激烈且交织复杂。对此类纠纷的化解，必须紧紧依靠党委领导，会同相关职能单位加强联调联动，通过上门逐户走访，了解业主真实诉求以及物业公司面临的困难，制定解纷清单，分门别类开展化解工作，通过促推相关职能单位有效回应业主诉求、督促物业公司加快整改工作，从根源上解开双方矛盾症结，依法、及时、有效将物业服务管理区域内的矛盾纠纷化解在基层，实现“小事不出社区，大事不出街道”。同时，立足长远，以化解本次纠纷为契机，指导新的物业公司充分了解业主各方面需求，进一步完善物业服务管理机制，有效预防此类纠纷再次发生，助力营造和谐安宁的社区环境。

某物业公司与412户业主达成和解协议，业主陆续开始缴费，物业公司撤回对412户业主的起诉。

《中华人民共和国民法典》第585条、第944条 《物业管理条例》（2018年修订）第41条