1174户业主与某房地产公司房屋买卖合同纠纷调解案

某房地产公司系某小区开发商，小区分三期建设。小区第二期、第三期的业主于2018年至2019年期间先后与某房地产公司签订《商品房买卖合同》。2021年以来，因某房地产公司未按期交付房屋，共有1423户小区业主与某房地产公司发生逾期交房违约金纠纷，经多次沟通协调，仅有少数业主与某房地产公司签订和解协议并获得赔偿，绝大多数业主不满赔付方案。该小区业主遂以某房地产公司逾期交房为由诉至法院，要求其按约支付违约金。

法院收到起诉材料后，考虑到涉及人数多、利益诉求强、处理难度大、社会关注高，事关民生稳定，随即确定“‘示范诉讼’引领先行调解，‘示范调解’带动批量化解”的工作思路，分四步推进纠纷化解工作。 一是摸清纠纷底数，准确把握争议焦点。法院会同本地区住建委、小区所在街道办到该房地产公司走访，对小区待诉业主情况进行核查统计，确定存在逾期交房情况的共涉及1423户业主。通过对案件基本情况进行梳理，以及与双方当事人开展沟通交流，发现主要涉及三个争议焦点：1.房屋交付时间认定问题；2.不可抗力及不可抗力期间认定问题；3.逾期交房违约金是否应予调减问题。 二是开展“示范诉讼”，确定类案裁判标准。鉴于纠纷案情复杂、矛盾突出，难以单靠调解员释法明理促成众多业主与某房地产公司达成调解协议。法院立即分析研判，分类选取囊括相同诉求、共同争点的9件典型案件作为示范案件，按照“优先排期、优先送达、优先庭审、优先调判”原则进行精细化审理，形成示范裁判结果。同时制作宣传手册，向案涉业主发放，详解“示范诉讼”依据、定义、适用范围、操作流程。 三是强化多方联动，制定差异化赔付方案。示范判决生效后，法院征得当事人同意后，将该系列纠纷委派调解。鉴于某房地产公司缺乏现金流，无法全额兑付违约金，但尚有价值约1.5亿元的车位、未售房产的实际情况，法院积极争取政法委支持，联动住建委、所在小区街道办，并特邀人大代表、街镇政法委员共同参与调解。调解员多次召集某房地产公司及业主代表“面对面”调解，综合考量业主权益保护、房地产公司良性运转等因素，从减免物业服务费、赠送车位抵用券、违约金折抵为商铺抵用券或者调减为示范判决的70%并限期支付等方面着手，拟定满足业主多样化需求的赔付方案，同时盘活某房地产公司资产，确保调解成果兑现。 四是创新“示范调解”，细化落实调解协议。调解赔付方案拟定后，法院随即选取矛盾冲突尖锐、具有代表性的40件案件进行“示范调解”，指定专门法官与调解员协调沟通，参照已经确定的多样化赔付方案，紧扣纠纷争议焦点，找准双方利益平衡点，注重法理、情理融合，实行“门诊”解纷，分批分次与业主进行交流，将矛盾化整为零，促成40件纠纷全部成功调解。以此为基础，推动其余1000多户业主与某房地产公司达成和解。个别经释明引导不同意先行调解的业主，法院及时立案审理。

本案系群体性房屋买卖合同纠纷，具有涉及人数多、利益诉求强、处理难度大、社会关注高、涉及金额大等特点，如果不能妥善化解，易影响社会稳定。在开展调解过程中，法院创新运用“示范判决+示范调解”机制，把“多部门联合攻坚、人民调解化解矛盾”放在第一道防线，分别制定9类调解方案，在保障业主利益和企业良性运转基础上，寻求众多业主与房地产公司最大平衡点，促成1174户业主与某房地产公司达成和解，推动群体性纠纷得到实质化解，不仅保障了业主合法权益，也避免房地产公司因进入诉讼程序陷入经营困境，引发更深层次问题，实现政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。

具有代表性的40件纠纷调解成功，并以此为基础，分类引导剩余1134户业主与某房地产公司达成和解，争议涉及款项19875645元通过车位抵用券、物业费折抵及现金支付等方式兑现，该起群体性纠纷得以妥善化解。

《中华人民共和国民法典》第577条、第585条 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条