133户业主与某置业公司房屋买卖合同纠纷调解案

某置业公司系某楼盘开发商。2022年12月16日，某置业公司通知该楼盘二期商品房业主办理房屋交付手续，但部分业主发现房屋实测面积与预测面积有较大差异，故业主拒绝收房，主张依约定解除合同，由某置业公司退回购房款。双方多次协商未果，33户业主陆续向法院提起诉讼。经了解，还有100户业主处于观望状态。

为妥善化解纠纷，法院加强府院联动，与本地区住建局、城市社区管委会联动开展调处工作。一是积极开展释法明理。向业主进行法律释明并安抚情绪，告知诉讼方式并非化解本案纠纷的最佳方式，解除合同也不是解决纠纷的唯一路径，引导当事人转变纠纷解决思路。 二是实地调查厘清案件事实。法院通过实地调查、与住建局对接沟通等方式了解纠纷产生的原因。经详细调查发现，纠纷产生的原因主要是该楼盘二期预测绘与实测绘聘请的公司不同，两家公司计算方式也不同，因此造成2#、3#、5#楼涉324户房屋的实测面积与预测面积有较大差异，其中实测面积大于预测面积的有133户，实测面积大于预测面积在4.41㎡至7.29㎡不等，该超出部分均为公摊面积。业主认为按照双方商品房买卖合同约定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。 三是府院联动凝聚解纷合力。考虑到案情的复杂性及当事人的焦急情绪，法院会同住建局、城市社区管委会加强沟通，就双方争议问题及相应的法律规定进行研究，就纠纷化解难点和可行性措施形成基本共识。因双方当事人对立情绪较大，商议采取“背靠背”方式分组分头与双方当事人联系，由住建局向某置业公司释明相关法律规定和合同约定，并向其释明法律风险、讲明利害关系；城市社区管委会工作人员则从日常生活便利、平和解决矛盾等角度出发对业主进行耐心劝导，引导双方回归理性，逐步解开症结。 四是积极对接沟通促推调解。法院会同住建局、城市社区管委会充分了解双方诉求、调解意愿及可接受的调解区间。之后，联合组织双方进行调解，二十多名业主代表及某置业公司代表参加。但因双方之前矛盾比较尖锐，积怨较深，导致第一轮调解不欢而散。 五是转变调解思路终破困局。法院及时调整思路，组织业主代表及某置业公司负责人到案涉楼盘现场，一边摆事实、引案例、讲法律，一边仔细察看房屋建设情况，发现确实存在同等面积的两梯两户与两梯三户公摊面积差异过大的情况，以此找准切入点再次从法理、情理、诚信等层面劝导某置业公司负责人，告知其违约的法律后果以及通过诉讼方式解决所需花费的成本、可能给公司发展带来的不利后果等，某置业公司最终转变态度，积极与业主进一步磋商，最终双方达成调解协议。

本案系开发商交付房屋的建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符引发的房屋买卖合同纠纷，涉及人数众多，如未能妥善化解，易激化矛盾。人民法院本着既维护购房人合法权益，又维护房地产企业持续经营发展的工作思路，依托最高人民法院与住建部建立的“总对总”在线诉调对接机制，会同住建局、城市社区管委会等部门开展联动调解，发挥各自职能优势，找准化解纠纷突破口，逐一解决影响房屋交付的问题和障碍，并发挥“示范调解”作用，促成潜在诉讼案件一揽子得到实质化解，既让百姓“安居”，也助力该地区房地产市场平稳健康发展。

33户业主与某置业公司达成一致意见，当场签订补充协议，即超过合同约定3%的部分，由开发商承担70%，业主承担30%，业主当场收房。另有一百户业主按照“示范调解”方案参照执行，至此，133起房屋买卖合同纠纷全部圆满化解。

《中华人民共和国民法典》第562条 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条 《最高人民法院办公厅、住房城乡建设部办公厅关于建立住房城乡建设领域民事纠纷“总对总”在线诉调对接机制的通知》（法办〔2023〕358号）