某物业公司与张某等13名业主物业服务合同纠纷调解案

某物业公司与张某等业主签订《前期物业服务合同》，由某物业公司为小区业主提供物业服务，张某等业主按照物业费服务收费标准及房产建筑面积于每月5日前缴纳物业费，若逾期未缴纳，从逾期之日起每逾期一日按应付费用的3‰缴纳违约金。但从2020年起，张某等业主多次欠缴物业费，某物业公司催讨未果，遂诉至法院。

法院收到13起物业服务合同纠纷起诉材料后，第一时间联合某物业公司及业主了解情况，物业公司表示小区拖欠物业费的业主共161户，目前向法院递交了13起物业服务合同纠纷起诉材料，其余纠纷将根据解决结果决定后续是否起诉；业主则表示因物业公司存在物业服务质量不合格、收费不合理、物业服务态度冷漠、门禁形同虚设、没有协助办理房产证等问题，才拒缴物业费。为了妥善化解纠纷，法院通过实地走访，了解小区物业服务情况，并仔细分析双方矛盾问题后，考虑涉及业主较多，处理结果影响面较广，遂邀请住建局，与某物业公司、业主代表召开协调会，由双方分别提出意见，之后法官通过斡旋沟通及明理释法工作，向业主讲明拒缴物业管理费的后果和应承担的法律责任，同时积极与物业公司沟通，让其在业主们的批评下认识到物业服务工作确实存在瑕疵不足。经法院会同住建局多次与物业公司及业主沟通协调，促成物业公司与13名业主达成了和解。

物业服务合同纠纷具有争议标的额小、涉及主体多、社会影响大等特点，且此类纠纷成因相对复杂。化解过程时，既要保护广大业主的合法权益，又要依法维护物业公司利益，促推形成和谐安宁的社区环境。本案中，鉴于涉及业主众多，且业主不缴纳物业费的原因主要是认为物业公司服务质量不到位，为此，法院邀请住建部门共同参与化解。针对业主反映的问题，住建部门及时核实物业服务合同备案情况、物业费收取标准是否合理，并对物业公司提出加强行业监管的要求，促推解决业主不缴纳物业费的源头问题。同时，法院深入小区一线，通过实地走访，多次反复沟通，为业主答题解惑、普及法律知识，督促物业公司优化物业服务质量，从而化解业主获得高质量服务要求与物业公司获取收益之间的矛盾。通过“法院+住建部门”多元解纷机制，协同开展调解工作，促推群体性纠纷得到高效、便捷、实质性化解的同时，也从源头上解决了潜在批量性诉讼问题。

物业公司承诺对其物业服务进行适当整改，为业主提供更加优质的物业服务，13名业主当场缴纳了拖欠的物业服务费。最终，某物业公司撤回了对13名业主的起诉，也未对其他148户业主提起诉讼，至此，系列物业服务合同纠纷得到妥善化解。

《中华人民共和国民法典》第944条第1款 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条