某物业公司与张某等28名业主物业服务合同纠纷调解案

某物业公司为某小区提供物业服务，张某等人均为小区业主。因张某等28名业主拖欠物业费，物业公司多次催缴未果，诉至法院，要求张某等业主给付欠缴的物业费及违约金。

法院收到起诉材料后，考虑到此类纠纷权利义务关系明确、事实清楚、标的较小，征得当事人同意后，委托法院特邀调解组织进行先行调解，并指派法官进行指导。调解员收到案件材料后，考虑到当事人之间较为熟悉，故采用“走出去”的方法，到所在小区开展上门调解。 经了解，张某等28名业主拒缴物业费的原因并不相同。有的业主反映小区设施设备老旧、卫生保洁差、秩序管理混乱；有的业主对于空置房屋缴纳物业费有不同认识等。为此，调解员根据现场勘查结果因案施策： 第一，对卫生保洁、设施设备小修等能够立即整改的物业服务问题，现场联系物业公司立行立改，推动纠纷就地化解。如，张某反映不缴纳物业费是物业公司一直未对损坏的路灯进行修缮，调解员就此情况与物业公司进行沟通，物业公司表示路灯已经修好，系因张某外出已久，未及时了解该情况，故由物业公司打电话向张某进行解释，张某当场缴纳物业费。 第二，对空置房屋是否需要缴纳物业服务费、按何种标准缴纳物业费等常见法律问题，通过发放物业纠纷实用手册等方式进行释法明理，促进当事人之间协商解决纠纷。 第三，对公共设施大修、秩序管理、安保安全等不能马上整改的问题，引导双方协商整改措施，推动达成调解。如业主叶某表示其居住楼栋的消防通道被堵，以及楼栋门口原本的休闲区域被划为停车位，影响居民出行安全；业主骆某反映房屋外墙存在漏水问题等。对此类问题，调解员实地察看情况后，督促物业公司提出整改方案，物业公司表示会尽快整改，并对违约金进行减免。 第四，对房屋质量等调解难度大的复杂纠纷，结合类案检索，进行有效引导，帮助当事人形成合理预期。 第五，采取灵活方式。根据业主实际情况，采取“线上+线下”相结合的调解方式。线下调解的，请物业公司、业主共同坐下来，既让物业公司“面对面”回应业主诉求，又让业主全面了解物业服务成果，提高调解成功率。线上调解的，由指导法官和调解员在线组织双方当事人开展调解，提升调解效率，最终，促成系列纠纷成功化解。

物业服务合同纠纷具有涉及人数多、诉求复杂等特点，若未及时化解，将影响业主居住体验，不利于社区和谐稳定。本案中，法院针对批量性物业纠纷，委托特邀调解组织统一开展调解，发挥其擅长调解物业纠纷的优势，促推各方积极协商解决。调解过程中，调解员针对业主诉求复杂的情况，上门开展调解工作，通过实地勘查了解业主不缴纳物业费真实原因，根据不同原因进行分类施策，对于缴费主体理解不一致问题，加强释法明理工作，促使业主认识到按照法律规定和合同约定，其有缴纳物业费的义务；对于反映物业服务瑕疵问题，按照小问题当场改，大问题形成整改方案的方式，督促物业公司及时改进服务方式，提高服务质量，从而解开业主“心结”，实现纠纷高效就地化解。

张某等28名业主与某物业公司达成调解协议，业主主动补缴物业费22.8万元。物业公司对于业主反映的物业服务质量问题也作出相应整改。

《中华人民共和国民法典》第937条、第942条、第944条 《物业管理条例》(2018年修订)第6条、第7条、第41条 《最高人民法院关于人民法院特邀调解的规定》（法释〔2016〕14号）