李某等购房者与某房地产公司商品房预售合同纠纷调解案

李某等205名购房者购买某房地产公司开发建设的商品房，并签订商品房买卖合同，约定逾期交房违约金等内容。后某房地产公司未按期交房，李某等205名购房者遂以某房地产公司逾期交房为由诉至法院，要求某房地产公司支付共计320余万元逾期交房违约金。

法院收到205件起诉材料后，经了解，某房地产公司逾期交房涉及购房者人数众多，尚有近800名购房者正在观望，潜在诉求金额达1800余万元。考虑到涉及人数多、社会关注高、处理难度大，为高效化解纠纷，保障当事人合法权益，在地方党委政法委牵头统筹下，住建部门、项目所在街道办以及人民调解组织共同开展先行调解工作，人民法院指派法官全程指导调解。 一是实地走访，把准争议焦点。在住建部门、街道办配合下，指导法官、调解员实地走访某房地产公司，及时与购房者沟通交流，安抚购房者情绪，耐心听取各方诉求，全面梳理案情后认为该系列纠纷存在逾期交房事实，各方争议焦点主要包括两个方面：1.是否存在不可抗力及期限扣除情形；2.购房者主张的逾期交房违约金是否应予以调减。 二是“面对面”调解，充分释法说理。地方党委政法委牵头，法院、住建部门、街道办、人民调解组织以及某房地产公司、购房者代表共同召开调解会议，充分听取各方诉求。在听取各方意见后，指导法官、调解员现场释法说理，认为某房地产公司逾期交房构成违约，但合同履行期间存在极端高温天气等导致建筑行业停工的不可抗力因素，应对违约期间进行必要扣除。同时，从合同履行情况、开发商过错程度、确保早日交房等方面综合考量，建议考虑对违约金金额适当调减。释明后，某房地产公司认可违约，但希望调减违约金金额。购房者代表表示，若能及时兑现违约金，愿意减少违约金主张金额。 三是分类施策，细化调解方案。购房者代表愿意减少违约金金额后，指导法官、调解员结合购房者各方面诉求、某房地产公司经营状况等，在征求购房者代表、某房地产公司意见基础上，制定违约金分期现金支付、违约金折抵为购买车位抵用券、代偿物业费等三种差异化调解方案，并会同住建部门、街道办，与购房者逐一进行联系沟通。购房者根据自身需求选取适宜的调解方案，最终，李某等205名购房者均与某房地产公司达成调解协议。同时，指导法官、调解员与住建部门协商，推动加快办理案涉项目车位销售许可证，努力解决某房地产公司资金短缺、资产变现难等问题，确保调解方案能够兑现。 四是示范调解，实现定分止争。李某等205名购房者与某房地产公司达成调解协议后，指导法官、调解员在住建部门、街道办积极参与以及某房地产公司全力配合下，参照已经确定的差异化调解方案，以已达成的调解协议为示范，分批次与未提起诉讼的近800名购房者沟通释明，最终均促成达成和解，成功避免该系列纠纷成讼。

该系列纠纷是房地产公司因不可抗力、资金周转困难等导致逾期交房产生的纠纷，事关近千名购房者切身利益及房地产公司生存发展，若不能及时妥善化解，易导致矛盾激化升级。本案调解过程中，法院在党委领导下，依托“府院联动”机制，由地方党委政法委牵头，住建部门、街道办等单位共同参与，法院指导法官、人民调解员通过实地走访调查，及时理清案情，围绕争议焦点，充分释法说理。在此基础上，综合考量购房者多元诉求、某房地产公司经营状况等因素，制定差异化调解方案，促成205名购房者与某房地产公司签订调解协议，并参照已有方案开展示范调解，分批次与未提起诉讼的近800名购房者做好沟通释明，最终促推全部达成和解，实现逾期交房纠纷得到一揽子实质化解，既保障了近千名购房者合法权益，减轻了某房地产公司经营负担，也盘活了案涉房地产项目，维护了房地产市场秩序，实现政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。

李某等205人与某房地产公司达成调解协议，某房地产公司以分期现金支付、购买车位抵用券、代偿物业费等三种方式支付违约金，李某等205人向法院撤回起诉。其余未提起诉讼的近800名购房者参照此调解方案，与某房地产公司达成和解，系列纠纷得到圆满化解。

《中华人民共和国民法典》第465条、第509条、第577条、第585条、第590条