29名业主与某房地产公司房屋买卖合同纠纷调解案

2019年9月，某房地产公司开始预售楼盘，先后有数百名业主与该公司签订《商品房买卖预售合同》。合同签订后，业主依约向某房地产公司交付购房款。但因各种原因，工程陆续停工，导致某房地产公司未能按期交房，实际交房时间与合同约定交房时间相差近一年。其中29名业主与某房地产公司多次协商赔偿事宜未果，陆续向法院提起诉讼，要求某房地产公司支付逾期交房违约金。

法院收到起诉材料后，经了解，除29户已经起诉的业主外，还有100多户业主处于观望状态。考虑到涉及业主人数众多，为妥善化解纠纷，经征得当事人同意，引导当事人到综治中心解决纠纷。综治中心委托入驻的人民调解员进行调解，并依托联动机制，积极对接住建部门联合开展化解工作，法院选派法官指导调解。 调解过程中，法院、住建部门会同综治中心调解员召集某房地产公司、业主代表到现场陈述各自诉求。经沟通了解，调解员认为案件争议焦点为：某房地产公司违约是否系不可抗力以及违约金如何计算问题。业主认为按照购房合同约定房地产公司逾期交房应支付违约金，某房地产公司则认为逾期交房主要原因是疫情、恶劣天气等非人力所能控制因素，系不可抗力，应结合实际延长交房天数。 针对双方争议焦点，各单位从不同角度开展释明工作：住建部门从行政主管部门的角度对房地产公司进行政策解读说明，指出房地产公司作为开发商应当将建设合格的房屋及时交付业主；指导法官从法律角度进行释法明理，强调某房地产公司作为开发商应当依据合同约定及法律规定履行交房义务，违反合同义务的应当按照合同约定承担违约责任，同时表示结合合同履行期内确实存在疫情、恶劣天气等因素导致工程无法正常施工的客观情况，应当扣除相应违约天数；调解员从情感角度出发，运用“六尺巷调解法”，引用本地六尺巷典故，教导双方学习古人先贤的处世智慧，换位思考，纾解双方当事人对立情绪，促成双方互谅互让，握手言和。 最终，29名业主与某房地产公司就逾期交房违约金数额达成一致意见。

因逾期交房引发的纠纷涉及广大业主切身利益，往往具有涉及人数多，社会关注度高等特点，事关民生稳定，处理不当，易激化矛盾。本案中，法院主动引导当事人到综治中心解决纠纷，综治中心依托联动机制，与住建部门对接，凝聚解纷合力，联动化解纠纷。住建部门切实履行行业监管职责，从行政监管角度规范某房地产公司的行为；指导法官从法律角度释明企业应当承担的法律责任，也为双方让步提供法律依据；入驻综治中心的人民调解员从情感角度进行心理疏导，通过“六尺巷”典故，架起情感沟通纽带，消除双方对立情绪，促使纠纷高效化解。同时，充分发挥“示范调解”作用，以该29件纠纷调解方案为参照，加大释法明理力度，引导更多业主参照该方案解决纠纷，实现“调解一案、化解一片”的效果，有力维护业主合法权益，助力优化营商环境。

29名业主与某房地产公司达成调解协议，并履行完毕。某房地产公司参照调解方案，向其他业主支付了逾期交房违约金。至此，该小区100余起纠纷得以圆满化解。

《中华人民共和国民法典》第577条、第585条、第590条