某物业公司与徐某物业服务合同纠纷调解案
专业调解化解“房屋异响”引发的物业纠纷
案 例
基本案情
徐某在某小区以低于市场价二三十万的价格购买了一套“三手房”，入住后却发现家中时不时会发出不明异响，导致她患上了神经衰弱，严重影响着工作生活。徐某及同住的女儿觉得房子是一所“凶宅”，但物业公司向徐某询问房子到底是什么时候、从哪里发出的异响，其也说不上来，故徐某用拒缴物业费的方式表达不满，几年下来，双方的矛盾不断激化。后物业公司将徐某诉至法院，要求给付拖欠的物业费。
处理方式方法
法院征得当事人同意后开展先行调解工作，并委派给持有国家注册物业管理师证书的物业纠纷专业调解员进行调解。调解员上门实地勘查现场，后凭专业知识发现所谓“异响”应该是电梯运行过程中产生的共振导致的，电梯在承载一定人数时，接触到房梁并传导到楼板，继而使徐某在家中能够听到微弱无规律的响声。调解员建议给电梯装上橡胶垫以减少摩擦后，徐某发现“异响”消失了。之后调解员对徐某进行释法明理，做起了业主和物业公司之间的和事佬，考虑到徐某母女长期以来受“异响”困扰，物业公司也减免了部分拖欠的物业费，最终徐某缴清拖欠的物业费。
裁判要旨
实践中，业主购买房屋后房屋质量发生问题或者与售房承诺不符，其责任不一定在物业公司，业主不应以房屋出现问题一律拒缴物业费。本案中，专业调解员参与能够快速找到争议背后的原因，通过释法明理，让业主明晰物业公司的职责范围，改变无论居住上出现什么问题均应由物业公司负责等片面认识，积极引导业主和物业公司共同发现和解决问题，实现物业纠纷实质解决。
处理结果
物业公司与徐某达成调解协议，房屋不明“异响”问题得到解决，徐某缴纳拖欠物业费。
解纷依据
《中华人民共和国民法典》第944条 《物业管理条例》(2018年修订)第41条
案例来源
人民法院案例库入库案例（D2024-161-1-121-035）。原文收录自人民法院案例库，裁判文书原文具有法律效力，本页仅作学习检索之用，引用请以官方发布文本为准。